부동산과다보유법인과 그 주식의 세법상 불이익 총정리

부동산과다보유법인이란 토지·건물 등 부동산 자산이 전체 자산에서 차지하는 비중이 일정 수준을 초과하는 법인을 말합니다.

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세법에서는 이런 법인의 주식을 단순한 유가증권이 아니라 사실상 부동산 자체로 보기도 합니다. 주식 거래 시 일반 법인보다 훨씬 엄격한 과세 기준이 적용되므로 주식 양도 또는 취득 전 반드시 사전 검토가 필요합니다.

① 과점주주 주식 (소득법 §94①④다목)

요건 1부동산과다보유법인: 자산총액 중 부동산 등 가액 + 타 부동산과다보유법인 주식가액의 합계 비율 ≥ 50%

요건 2과점주주 요건: 주주 1인 + 기타주주 합산 보유주식 합계가 해당 법인 주식의 50% 초과

요건 3양도비율 요건: 과점주주가 해당 법인 전체 주식의 50% 이상을 과점주주 외의 자에게 양도

② 특정법인 주식 (소득법 §94①④라목)

비율부동산가액비율 ≥ 80%

업종골프장업·스키장업·휴양콘도미니엄·전문휴양시설 건설·취득하여 직접 경영·분양·임대하는 법인

③ 자산총액 산정 시 핵심 유의사항

직전 1년간 차입금·증자 등으로 증가한 현금·대여금·금융자산 및 개발비·사용수익기부자산은 자산총액 산정 시 제외됩니다.

→ 주식 양도 전 유상증자나 차입금 투입으로 부동산 비율을 낮추려는 시도는 소급 1년이 적용되어 차단됩니다.

구분

일반 주식

기타자산 (부동산과다보유)

세율

10~30%

(중소기업 등 조건부)

기본세율 6~45%

비사업용 토지 과다 시 +10%p (최대 55%)

예정신고기한

양도일 속한 반기 말일 + 2개월

양도일 속한 달 말일 + 2개월

(더 촉박)

양도차손 통산

가능

불가

비교과세

해당 없음

2건 이상 양도 시 각각/합산 중 큰 금액

[신고기한 착오 사례] 3월에 양도한 주식을 일반 주식으로 판단해 8월 말까지 예정신고했더라도, 실제로 기타자산에 해당한다면 법정신고기한인 5월 말을 경과한 것이 되어 무신고 가산세 등의 불이익이 발생합니다.

일반 법인

3 : 2

순손익가치 : 순자산가치

부동산과다보유법인

2 : 3

순손익가치 : 순자산가치

순자산가치 100% 평가 대상 (상증령 §54④)

①청산절차 진행 중인 법인

②부동산 등 비율 ≥ 80%인 법인

③자산총액 중 주식 비중 ≥ 80%인 법인

[교차 적용 주의] 부동산과다보유법인 판정은 소득세법 규정을 따르되, 실제 주식 가치 평가 시 순자산가치 등은 상증법 §60~§66의 평가 규정을 적용합니다. 판정기준과 평가기준이 교차 적용되는 점에 유의해야 합니다.

주요 유권해석

판정일부동산과다보유법인 여부는 양도일 현재 자산총액 기준. 불명 시 직전 사업연도 말 기준 (소득집 94-158-6)

장부가액법인세법상 기장가액에 각 사업연도 소득 계산 시 익금·손금 산입액을 가감한 세무계산상 장부가액 (서면4팀-3452, 2006.10.17.)

포함 항목부동산가액에는 부동산매매업자의 매매용 토지·건물, 주택신축판매업자의 건설용 토지·미판매 완성주택, 토지 취득 권리의 가액, 계약금·중도금 지급액 포함. 건설 중인 자산은 제외

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